Как купить недвижимость в Германии

Приобрести недвижимость в Германии не так сложно, как кажется, если воспользоваться помощью наших партнёров https://tranio.ru/germany/ и следовать инструкции ниже.

1. Выберите объект

Определитесь, какой вид недвижимости хотите купить, для каких целей, на какой бюджет рассчитываете и на какое лицо будете оформлять покупку: физическое или юридическое. Теперь можно заключать маклерский договор и выбирать объекты, предложенные риелтором.

2. Забронируйте объект

Когда объект выбран, его нужно закрепить за собой на время подготовки договора купли-продажи. Вы подписываете резервационное соглашение или письмо о намерениях и вносите задаток в пределах 10 % от стоимости объекта.

3. Откройте счет в банке

При открытии счета помимо паспорта нужно будет предоставить документы, подтверждающие легальность происхождения средств. Открытие счета занимает 5–7 дней, иногда больше.

При необходимости можно оформить ипотеку (как правило, в том же банке, где открыт счет). Условия кредитования зависят от выбранного банка и стоимости покупаемой недвижимости:

  • размер составляет 40–70 % от цены объекта;
  • срок кредитования — 15–20 лет;
  • плата за пользование кредитом — 1,5–2,0 % годовых;
  • оформление ипотеки — около 1 % от суммы займа.

При оформлении ипотеки требуется обязательная проверка объекта независимыми оценщиками, чтобы банк мог оценить риски и ликвидность недвижимости. Покупателю это обходится в сумму от 1 до 2 тысяч евро, но в то же время дает дополнительные гарантии качества объекта.

В Германии брать ипотеку выгодно, если вы планируете сдавать недвижимость в аренду. Во-первых, вы дёшево замещаете часть капитала, и, во-вторых, уменьшаете размер налогооблагаемой базы для расчёта налога на доход (поскольку выплаты по кредиту вычитаются из дохода от аренды).

4. Проведите аудит объекта

Дью дилидженс — всестороннюю экспертизу объекта — заказываете и оплачиваете вы. Она включает юридический, финансовый, налоговый и технический аудит. Сюда же входит и оценка рисков самой сделки. Проверка занимает один месяц и стоит 0,5–1,5 % от цены объекта.

5. Заключите договор купли-продажи

Составляет договор нотариус, которого, как правило, выбираете и оплачиваете вы (1,0–1,5 % от стоимости покупки).

Нотариус проверяет в Поземельной книге записи о бывших и настоящих владельцах, наличие/отсутствие обременений, ограничений или прав третьих лиц. Если все в порядке, согласовывает детали сделки с обеими сторонами и приступает к составлению договора. Документ оформляется на немецком языке.

В назначенный день вы встречаетесь с продавцом у нотариуса и подписываете договор в его присутствии.

6. Проведите окончательный расчет и регистрируйте сделку

Когда договор подписан, нотариус делает в Поземельной книге предварительную запись о смене собственника.

Вы переводите деньги продавцу напрямую или через трастовый счет нотариуса. Кроме того, платите налог на переход права собственности (3,5–6,5 %), регистрационную пошлину (0,8–1,2 %), комиссионные маклеру (3,6–7,1 %) и гонорар нотариусу (1,0–1,5 %).

Убедившись, что все расчеты произведены, нотариус завершает сделку окончательной записью в Поземельной книге.